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业主购买小区车位切忌“蒙查查” 买车位要清楚产权


来源:湛江购房网  (2011/3/1)    我要评论8)    

近日,小编接到一位好友的电话,他去年在霞山购买了某小区的房子,现在开发商开始卖车位了。因为他拥有一部小车,也想买个车位,就特地打电话来咨询一下,看看地面车位是否买得过?因为地面车位比地下车位便宜不少。

仔细一聊才发现,原来不少人买房子,对房子的产权问题很清楚,但是对车位的产权问题都是“蒙查查”。很多业主只留意到车位的价格,却不知道车位是否拥有合法的产权。因此,小编特地请教了法律方面的专家,为大家解释一下车位产权的问题。

目前我国商品房住宅小区停车位存在四种形式:第一种是住宅小区地面停车位;第二种是住宅小区地下停车位;第三种是楼房首层架空停车位;第四种是楼房屋顶平台停车位。对于这四种停车位的物权归属,我们将逐一讨论:

一、住宅小区地面停车位:

所谓地面停车位是指直接设置在小区地表,以划线分割方式标明的停车设施,是经政府发出的《建设工程规划许可证》批准同意的。房地产开发商预售或现售商品房住宅小区建筑房屋单元后,并办理了初始登记及转移登记,房屋单元所有人(即建筑物区分所有人)便按份共同拥有了该小区宗地号的全部土地使用权。由于地面停车位是直接设置在小区土地表面的停车设施,也就是直接设置在房屋单元所有人按份共有的土地表面上。

实际上地面停车位的房地产权就是土地使用权。又因为地面停车位只是通过划线分割而成,不具备建筑物所要求的遮蔽性,即不符合构造上和使用上的独立性标准。所以,它不能够成为所有权的客体,而只能被视为土地使用权的客体。因此,住宅小区地面敞开式停车位的房地产权由小区房屋单元所有人共同拥有。

律师指出,由于小区的土地使用权归全体业主,因此开发商无权出售敞开式地上车位,地上停车位只能租赁不能出售。

二、住宅小区地下停车位:

所谓住宅小区地下停车位是指开发商利用地下空间而建造的停车位。在我国现行的房地产行政管理法律的制度下,住宅小区地下停车位的建筑面积一般情况下是不计算建筑容积率的,即该停车位并没有获得相应的土地使用权面积份额。然而,从全国范围内来看,也有一些地方规定某些地下停车位的建筑面积是计算建筑容积率的。

也就是说:

地下车位如果已算入楼盘的公摊面积,这类地下车位办不了产权证,属于全体小区业主所有,开发商无权销售,更无权转让。
如果地下车位面积没有被分摊,且具有独立的用地面积和建筑面积,则车位可出售,车位拥有产权证,业主可以购买。
但如果地下车位属于“人防工程”,由于人防工程车位有特殊性,应属于国家所有,开发商不得买卖,只能租赁。

三、楼房首层架空停车位:

所谓楼房首层架空层停车位,是指将建筑物地面上的第一层架空而形成的停车位。在现行的房地产行政管理法律的制度下,首层楼房架空层停车位的建筑面积也是不计算建筑容积率的,也不能获得相应的土地使用权面积份额。楼房首层架空停车位的产权归属与地下停车位的情形如出一辙,楼房首层架空停车位的产权应由小区的业主共同享有。

对封闭式的三面有围墙的地上车位,如一楼架空层但由墙体分割,或者在用地上建独立车库建筑物的车位,如有独立的用地面积和建筑面积,就可买卖。

四、楼房屋顶平台停车位:

所谓楼房屋顶平台停车位,是指在小区商品房楼顶平台上设置的停车位。对于楼房屋顶平台停车位的产权归属颇有争议,有学者认为其应属于顶楼住房所有权的范围,也有学者认为应当归建筑物的全体区分所有人共有。因为这种车位比较少见,就不多讨论了。

关键问题1:无产权证车位不受保护

律师举例,当发展商把广大业主共有的车位私下卖掉,由于这些产业并非属于发展商的,业主最后拿到手的只是一纸合同,而不是产权证。

这些没有产权的共有车位买卖不受物权法保护,小区业主有权向法院申请撤消发展商对这些共有车位的买卖合同。合同撤消后,购买这些私卖车位的业主只能向发展商追讨购车位款项。一旦房地产商“走佬”,业主的钱就存在追不回的风险。

关键问题2:租赁期限超20年后无效

有的开发商很“明智”,在签车位合同的时候会申明车位不能买卖。他们不会与业主签买卖合同,只签租赁合同。可是,他们在合同中并不向消费者声明“租赁期限超过20年后将不受法律保护”。

律师提醒,根据《合同法》第214条规定:“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的那部分无效。”也就是说,消费者租赁车位(库)(就是所谓的销售使用权)最长期限也只有20年,20年后是不受法律保护的。

专家提示,凡是销售使用权超过20年并且不向消费者声明20年后不受法律保护的,都是欺诈行为,消费者可请求双倍赔偿。

后记

购房网小编随机采访了部分楼盘,发现多数楼盘一般都会将地面车位、人防车位进行出租处理,不会出售。但也有少数开发商故意隐瞒车位产权问题,把地面车位、人防车位当成普通车位出售。因此在这里提醒广大消费者:没有产权的车位千万不要购买,否则引起的纠纷将无法得到法律的保障。


 



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我来评两句

已有8条评论,点击查看>>

  • (热门) 湛江购房网友 游客2011/3/4 21:32:21发表

    我准备起诉开发商,要求开发商退回无产权的车位费用!希望大家多响应!

    支持[14]    反对[10]

  • 湛江购房网友 游客2015/7/2 21:40:50发表

    小编,你应该还不是非常清楚,别误导人家,

    支持[5]    反对[5]     [回复]

  • 湛江购房网友 游客2011/3/7 21:31:55发表

    起诉开发商

    支持[12]    反对[8]     [回复]

  • 湛江购房网友 游客2011/3/4 21:32:21发表

    我准备起诉开发商,要求开发商退回无产权的车位费用!希望大家多响应!

    支持[14]    反对[10]     [回复]

  • 湛江购房网友 游客2011/3/2 16:15:55发表

    疑问:有些情形,车位所有权并不属于开发商而是属于全体业主,就算出租车位,租金收入也应是属于全体业主共有才对呀?!

    支持[13]    反对[10]     [回复]

  • 湛江购房网友 游客2011/3/2 15:01:27发表

    政府要管管了

    支持[11]    反对[7]     [回复]

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