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对不起,楼市不会崩盘


来源:湛江购房网  (2018/11/5)    我要评论1)    

文章来源于《楼市参考》,作者为楼市团长。由天润·清华园采集转载,仅作为学习、研究之用。

我认为,鼓吹楼市下跌只是政治正确而已。

现在大家总说,这么多年最后悔没有听朋友的劝告及早买房,还有人说,当初如果有人告诉我今天的房价结果多好呀。
其实,有人一直在告诉我们,任大炮一早就告诉了,我也一直劝告身边的朋友尽早买房,只是有很多人不愿意相信房价会持续上涨而已,很多人当时还骂任志强呢,即使现在还有。



我们为什么不相信任志强?因为动不动就有经济学家拿日本楼市崩盘事件出来唬人。
我记得2006年就有人说中国房地产市场要崩盘,这些人言之凿凿地说世界上没有永远上涨的资产
其实这句话毫无意义,如果一项资产要永远上涨才有投资价值,那么这世界就没有什么值得投资了。
投资者是喜爱波动趋势的,只有波动才会有投资分歧,才能带来收益,每次房价下跌,很多人都会离场,而成熟投资者则会继续坚守。



我早年在香港生活,结识了很多优秀的投资界朋友,他们都说历史性机会都是跌出来的,这种机会转瞬即逝

回想20092013年楼市暴涨,这个买入窗口期也就仅6个月,普通人觉察到楼价要涨、准备入场时,成熟投资者早已翻倍获利了。
这一轮大行情,我在2014年末开始大量建仓。元旦那天,冒着冷雨奔波在看房的路上,那时的艰辛至今历历在目。
为什么我们坚定看涨,而新闻却天天喊跌呢?
现在回想,2006年说中国房价面临崩盘的经济学家,这是什么水货经济学家,凭什么在一个13亿人口大国刚刚开始住宅市场化时,城镇化正如火如荼进行时,判断中国房地产市场崩盘?
说这种话的人,只有两种原因:一,真傻;二,装傻。
最近某房企也在高调做人,大喊一切为了活下去,这是真傻吗?
很多人看了这些新闻,就觉得楼市变天了。我只想说——
别人在做戏,认真你就输了。
人家一边喊活下去,一边在背后搞投资并购,收储土地,押宝下一轮行情。
暴跌论、崩盘论是政治正确的,似乎是对社会负责的,于是很多经济学家倾向于喊崩盘,因为即使不崩,也会让群众心里得到安慰。

在舆论不断强化之下,我们都认为日本就是市场的样子,是房价的最终宿命。房价的结局一定是崩盘吗?所有市场都是日本模式吗?

我看未必。

下面,我们来看几个曾经出现下跌的城市房价走势图,它们分别是纽约、香港、伦敦,以及关于新加坡、香港、中国台湾、日本楼市分析。

1.首先来看纽约。

 纽约自从1980年以来,总的趋势是上涨的,几乎涨了40年,如果从二战之后算起,纽约的房价持续上涨了70年。
70年纽约房价下跌之后,总能再次回升,并且价格比之前更高。
纽约只在金融危机时有过短暂时期的下跌,但是反弹的很快。
金汇兑本位制的布雷顿森林体系是在上世纪70年代崩溃的,从此之后,房价总的趋势几乎是一直上扬的,因为金本位废除之后,各国都进入了纸币主权信用时代,开始了长期、持续、有计划的通胀,使得避险资产一路上扬。
所以——
那些幻想中国楼市暴跌的人,可能会失望了,因为一个超级大国的房价上涨可能横跨你的一生,你甚至没有足够长的生命遇到暴跌的时刻。



2.其次来看香港。
香港,在1997年金融风暴时下跌,颓势持续到2003年非典。
2003年之后就是一直拉升的过程,有数据表明最近13个月涨了21%。现在香港的均价差不多是12万元人民币每平米,深圳是5.2万左右,香港是深圳的2.2倍左右。
未来深圳的房价将会大幅超越香港,均价15万人民币。
千万不要觉得不可思议,很多人只会用今天的币值看未来的房价,所以他们总是想不明白为什么将来北京、深圳的均价会到15万每平米。
还记得2006年,人均工资只有6000元的时候,董潘说北京的房子如果卖不到10万单价就等于给全世界丢脸吗?
当时,引起一阵指责、谩骂。
现在想想,到底打了谁的脸?



3.再次来看伦敦。
伦敦,数据来源于英国统计局。
伦敦只在2008年金融危机时有过回调,它这种幅度只能算回调,不算暴跌。
数据显示,伦敦房价在过去50年中稳步上涨,达到“50100的增值幅度,年化复合增长率达到10.05%


除了在08年全球金融危机时出现过较大幅度的调整,且跌幅在两年多的时间便得以修复。



4.接着,再来比较香港、中国台湾和新加坡。
尤其注意的是,新加坡。
很多看跌楼市的专家动不动就拿新加坡的公屋模式出来唬人,实际上新加坡的房价已经涨了几十年。
我曾经在新加坡工作生活过几年,当地人对于房产的追求丝毫不小,地产建筑行业仍然是最赚钱的行业之一。



5.最后,我们再来看日本楼市。
日本自从90年代暴跌,再也没有起来。但日本是一个特例,日本不是所有国家楼市的最终宿命。
日本社会结构对房价影响深远,一是造成了通缩;二是税收重以承担老龄社会;三是导致对于房屋的需求很弱;四是日元曾经在国际上遭受重创。
日本的问题不单房价的问题,而是全社会的问题。


那么,中国楼市泡沫会破灭吗?
我认为,如果不主动刺破,泡沫就不会破灭。这一点,我们可以从美日港泡沫中窥探一些规律。
除了日本,房价长期趋势看,还是涨的。只不过在涨的过程中,因为各种原因涨得太快会形成泡沫,这个泡沫也不是自动破灭的,不是我们想当然的有涨就会跌呀我就没见过只涨不跌的东西
那种有涨就有跌的理论是适用于普通商品的,普通商品价格高涨会引起产能急剧扩张,从而平抑价格,才会有涨有跌,但是房子即使价格高涨,也不能急剧扩张产能平抑价格。
中国的按揭贷款采取的是固定利率,只要基准不变,那么即使这个月新增贷款利率上浮,那你之前的贷款利率依然不变。
反观美国,美国的按揭贷款是有固定利率的,也有浮动的,大部分次级贷都采用了浮动制。


因为当时联邦基金利率比较低,所以当美联储连续大幅度加息时,次级贷业主偿付能力就出现问题了,违约现象不断增多,房价下跌进一步冻结了房产流动性,于是,很多人只能坐等着法院强制执行。
美国的次级贷,本意是为了给没有房子的穷人设计一个可以买得起房的机制,很多在正常信贷审查情况下不能通过的贷款都以次级贷的名义通过了,后来更是制造了据说高达8万亿美金的金融衍生品流向世界。
这个是美国的情况。


再来谈谈香港。香港的楼市泡沫,是被大时代风暴刺破。


香港1997年金融风暴时为了保卫汇率也加息了。不过,香港更多的是受外界大局势影响,香港作为一个小小的风暴中心,就像小船一样容易被颠覆。
当年的香港不仅是金融风暴眼,还是政局大变动时期,后来更是碰上非典,屋漏偏逢连夜雨。
可见泡沫不是自己破灭的,是被外力打爆的,看看美国、日本、香港那种过山车似的降息和加息,便知道当局如果不突然提高基准利率,楼市泡沫是不会主动破灭的。

这一切,给我们的启示是:
如果央行不连续提高基准利率,那么中国的房价泡沫不会被刺破,回调的是限购造成购买力衰竭的部分,即10%左右,并不会出现暴跌。
目前,央行基准利率一直维持4.9%的水平,也就是说只要不换房办新增贷款,那么之前的优惠利率依然保持,月供无问题,新增贷款利率上浮与我们无关。
所以,依我看,楼市基本盘稳定。


说到这里,除了基准利率可以刺破泡沫外,还有哪些手段也可以做到?


我能想到的办法,大概有——收缩流动性、放开土地供应、放开外汇管制,我们逐个分析一下。
1.收缩流动性:

不论是美联储缩表也好,中国改为稳健中性货币政策也好。
归根结底,对房地产产生影响的都是从紧的流动性,但是,这个收缩有限度,那就是以不产生系统性风险为准。

中国已经在有意识地减少M2增速,再叠加表外监管,引起了市场的股债双杀,于是央行随后进行了多次几千亿的中期借贷便利的发放,从而缓解流动性的压力。

突然收紧流动性,等于让一个正在供房的人,突然失去收入,从而无法没钱还房贷,被逼债务违约。

所以,央行如果突然收紧流动性,不再释放新增货币,那么就会引起全社会的集体违约。大量的企业,无法偿还债务,中国出现一个陡峭的债务悬崖,这是不可接受的。

因此,高层每隔一段时间就会释放新增货币,缓慢地去杠杆,这就像一台急速行驶的汽车,如果突然停下来,必定侧翻。

根据我们掌握的数据,外汇储备在美联储第一次加息时,资金持续外流,但是,第二第三次加息的效力几乎没有了。那些天天拿特朗普、美联储唬人的专家也可以洗洗睡了。


目前个人和海外资金转移都受到了严格的限制。因此,无论老美,特朗普怎么闹,中国就是没事,看他丫干着急。



2.放弃土地财政
1998年的房改产物之一土地财政,实际上令到中国数百个城市一夜之间成为上市公司,城市的土地就是融资物,只要还有土地,就能吸引更多资本。
这一点来看,中国与日本又有所不同,中国的土地是掌握在政府手中的,日本是掌握在私人手中的。
在中国,房价下跌了,那政府就少供应土地,减少了供应,价格下跌就止住了,原来一年卖数十块地,建10万套房的,好了,现在只卖少量的地块,只有5万套房,供应减少一半,一下子房价就稳住了。
这一招其实与香港的减量化供应土地如出一辙,香港当年为了平复高房价的民怨影响,曾经推出八万五计划,大量供应,结果导致房价连续下跌,数十万业主上街游行。
自此以后,香港再也不敢大量供应土地,而是转向实施减量化供应政策,维持高价,稳住资产。



3.放开外汇管制


美联储缩表加息对于中国的影响,都会引起资本外流。不过,有理由认为我们有能力运用各种政策手段阻止资本外流。
根据我们掌握的数据,外汇储备在美联储第一次加息时,资金持续外流,但是,第二第三次加息的效力几乎没有了。那些天天拿特朗普、美联储唬人的专家也可以洗洗睡了。
目前个人和海外资金转移都受到了严格的限制。因此,无论老美、特朗普怎么闹,中国就是没事,看他丫干着急。
以上几招肯定能让房价大跌,但是政府放开的可能性有多大?这几乎是让政府把主动的财政、货币能力都放开,拱手让人,你说可能吗?


最后,我再次阐述几点—— 

1)房价长期看,还是呈现上涨趋势的,只有少数国家例外;
2)短期大涨会形成泡沫,但是泡沫不会自己破灭,需要外力强力刺破,一般是央行被迫连续多次提高基准利率,导致很多人月供还不起,引起抛售。
3)我国这轮调控已经使用了收缩流动性和缩减个贷的方法,目前看,只是降低了成交量和引起部分回调。
如果政府不主动强力刺破泡沫,比如连续加基准,比如放开土地外汇管制,恐怕泡沫很难刺破,房价不会大幅下跌。

最后,我提出几点真诚建议——


1)控制杠杆率和现金流,家庭总资产负债率不要超过70%,在有其他收入的前提下,预留所有贷款24-36个月以上的月供,长期抗衡,等待下一轮大涨。
2)不是笋盘不出手,折价10%以上的笋盘不怕跌,平时多跑盘,对比分析。
3)坚决不买远郊区高价盘,远离价格不扎实的板块,守住资产安全线。
4)打死不买公寓、商铺、海景房、旅游地产,这类房产在价格回调的时候,没有足够的刚需购买力支撑,最容易回撤,甚至丧失流动性卖不掉
5)趁年底返乡置业大潮到来,把小县城的房产高价卖掉,去省会或更高级别的城市。
6)不要幻想房价暴跌,数亿人口的美国,一线城市纽约、旧金山的房价涨了70年还在上涨,中国房价从1998年到现在至少还能再涨20年,手里的优质房产不要轻易卖掉。
因为卖了之后,手里拿着几百万,一时也没有更好的投资,持有房产比持有货币,更为有利。
7)开发信贷,到处筹集资金,留意未来半年部分优质城市的买入机会,那些超跌的城市,已经跌无可跌,可以冲进去捡笋盘了,总有一些人恐慌或急用钱抛盘。
8)多看站在购房者角度的文章,怎么办贷款、怎么找笋盘,如何判断价格高低才是你真正应该关注的,而不是碧桂园塌楼了,特朗普又喷中国了众生喧嚣,看太多新闻性的水文,对你房产投资毫无益处。

文章来源于《楼市参考》,作者为楼市团长。由天润·清华园采集转载,仅作为学习、研究之用。

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  • 湛江购房网友 游客2018/11/11 12:09:56发表

    房地产真的是富民强国的大策,上下都真傻,应该土地财政继续敛财,房价继续飞,却被&;quot;疯川王&;quot;吓破了胆,老美出&;quot;芯片&;quot;的牌,咱出砖头,再制裁'中兴",咱继续出水泥,继续贸易战,逼世界血汗工厂迁往它国,咱继续用房地产压它一头......

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